合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使
合同自始或仅向将来消灭的行为。合同解除制度的存在价值，首先是为了保护遵守合同义务一方的利益，使其在必要时可以解除合同避免己方损失；同时合同解除制度也在一定程度上保护了违约一方的利益，因为降低守约方损失也会减轻违约方的违约责任；从宏观角度而言，合同解除也避免了社会成本的浪费。
依据合同种类的不同，法律上对于合同解除权的规定，以及如何认定违约行为都是千差万别的，现就实例对租赁合同中的解除权进行简要阐述。
【案例描述】
甲原告公司欲在乙被告租一摊位经营，乙被告商场将未盖有乙被告公司公章的租赁合同范本发给甲原告。甲原告公司不久即将租赁合同签署后送交乙被告商场，然而乙被告商场在租赁合同签署前审查甲原告公司资质发现甲原告公司注册资本仅为3万元，遂与跟甲原告公司进行了沟通，甲原告公司为了促成租赁合同的签署，向乙被告公司做了书面的承诺以保证经营额。之后甲原告公司进场对摊位进行了装修，同时向乙被告商场交纳了装修押金，装修后甲原告公司即进行了运营，但乙被告商场并未在租赁合同上盖章。甲原告公司经营三个月后，经营业绩持续低迷，乙被告商场遂向甲原告公司发出书面通知，要求其于1个月内撤出乙被告商场，并结算运营几个月的管理费用及租赁费用等。通知发出后1个月，甲原告公司并未进行撤场，乙被告商场只得对甲原告公司在场物品进行了封存。之后，甲原告公司起诉到法院，诉称乙被告商场违约，要求乙被告商场承担违约责任并赔偿其损失。
【案例分析】
一、甲原告公司与乙被告商场之间的租赁期限如何认定
根据我国《合同法》第十四条中对于合同要约的规定，要约的形式要件包括：1、内容具体确定，2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案中，甲原告公司认为租赁合同模板为要约并无法律及事实依据，因为该租赁合同模板虽为乙被告商场所出，却未盖有乙被告商场公章，虽该合同内容确定，但是不能表明乙被告商场愿意受该合同约束，充其量仅视为一个要约邀请。之后甲原告公司自称将该合同盖好章后已送交乙被告商场，但却没有举证证明乙被告商场已收到，而且即使能证明乙被告商场已收到，但是乙被告商场未就该合同进行盖章表示承诺，那么该书面租赁合同也应视为未经双方协商一致而签署。《合同法》第二百一十五条明确规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。” 而第二百三十二条又补充规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”。第六十一条即为“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，甲原告公司出具的承诺书，仅能证明甲原告公司进场装修、运营仅为试运营，并且双方并未对租赁期限作出明确的约定。综上所述，结合交易习惯，一审法院认定甲原告与乙被告之间未签订书面租赁合同，因此甲乙之间的租赁关系为不定期租赁。
二、乙被告商场单方书面通知甲原告公司解除租赁关系，是否构成违约
我国《合同法》第九十四条和九十六条对单方解除合同的效力和条件做了规定。第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”对于何为“法律规定的其他情形”，在租赁合同领域《合同法》第二百一十五条就有特殊规定，即赋予了不定期租赁合同的任意解除权。这里的任意解除权是合同任何一方均享有的，但法律也规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。这里的合理期限在法律上并没有明确规定，但从实践的角度而言，出租方应给予承租人重新寻找租处及搬迁的合理时间，通常为一个月。值得指出的是，不定期租赁中的提前通知义务，仅是对出租方而言的单方义务。对于承租方，则享有随时解除合同的权利，无须提前通知。本案中，如果甲原告公司与乙被告商场之间的租赁合同被认定为不定期租赁，那么甲原告公司与乙被告商场均是享有合同的任意解除权的，乙被告商场作为出租人在行使任意解除权时已经尽到了提前通知义务且给予甲原告公司一个月撤场的合理期限，因此并未违反法律的强制性规定，且未构成对甲原告公司的违约。故一审法院，未支持甲原告公司要求乙被告商场承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求。
三、租赁合同解除的法律后果
租赁合同正式解除后，尚未履行的部分不再履行。如果是因为一方的过错导致合同的解除，有过错的一方需要承担违约赔偿责任。例如，是由于承租人故意损坏房屋导致的租赁合同解除，承租人应承担恢复房屋原状的违约责任，对于出租人的损失，承租人应给予赔偿。如果双方对合同的解除均有过错，则应根据过错的程度各自承担责任。如果是由于不可抗力或是不可归责当事人的原因导致合同解除，双方均无须承担违约责任。最后一种解除的法律后果，正如本案，如果是双方均享有法定解除权，又达到了法律的明确要求，那么合同解除后双方均不需要承担任何违约责任，只需要将因租赁而产生的债权债务关系结算清楚即可，本案中，乙被告商场有在合同解除后将甲原告公司装修时所交纳的押金予以返还的义务等。
